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Si vous vous préparez à vendre une propriété aux États-Unis, assurez-vous de bien connaître les règles fiscales américaines et canadiennes qui s'appliquent. Pour qu'une plus grande part de vos profits reste dans vos poches, prenez soin de rassembler tous les renseignements nécessaires.

Vous êtes prêt à changer de mode de vie ? Vous souhaitez simplement profiter de l’appréciation de votre propriété aux États-Unis ? Quelle que soit la raison qui motive la vente de votre propriété, il est important que vous sachiez ce qui vous attend afin de bien vous préparer. Le processus peut s’avérer complexe. Prenez donc soin de faire affaire avec un professionnel de l’immobilier qui connaît bien votre situation. Ayez aussi recours aux services d’un expert en fiscalité ou en droit transfrontière qui pourra vous éviter d’éventuels problèmes avec l’IRS ou l’ARC.

1. Vous allez devoir payer de l’impôt1 aux États-Unis sur vos gains

Vous le savez peut-être déjà, car les exigences sont similaires au Canada. Si vous vendez votre propriété à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous devez verser de l’impôt sur l’écart entre les deux, moins certains frais. C’est ce qu’on appelle l’impôt sur les gains de capital.

Vous ne saviez peut-être pas, par contre, que si vous vendez une propriété aux États-Unis, vous devez en premier lieu vous conformer aux obligations fiscales du gouvernement américain (même en tant que résident canadien).

Il est assez simple de déclarer des revenus et de payer des impôts aux États-Unis : il vous suffit de déclarer le gain (ou la perte) sur la vente de votre propriété dans une déclaration de revenus pour non-résidents des États-Unis (formule 1040NR). Si des fonds ont été retenus au titre de la FIRPTA (voir le point 4), l’impôt à payer sera déduit de ce montant, et le solde vous sera remboursé.

2. Vous allez aussi devoir déclarer vos revenus au gouvernement canadien

En tant que résident canadien, vous devez verser de l’impôt sur votre revenu mondial. La vente de votre propriété aux États-Unis, ainsi que les gains ou les pertes qui en découlent, doit donc être déclarée au Canada comme aux États-Unis.

3. La convention fiscale Canada–États-Unis agit en votre faveur

Heureusement, la convention fiscale Canada–États-Unis vous permet d’éviter la double imposition. Puisque les États-Unis sont autorisés à imposer les gains de capital les premiers, vous pouvez réclamer cette obligation fiscale aux États-Unis sous forme de crédit d’impôt étranger au titre de vos déclarations de revenus fédérale et provinciale au Canada. N’oubliez pas : pour avoir droit au crédit d’impôt étranger, vous devez payer de l’impôt aux États-Unis.

4. Vous devrez respecter les règles en matière de retenues fiscales

Les résidents canadiens qui vendent des biens immobiliers aux États-Unis sont tenus de se conformer aux règles de retenues stipulées dans la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Ces règles exigent que 15 % du prix de vente soit remis à l’IRS au moment de la vente. Pour la vente d’une propriété de 500 000 $, il faut donc remettre la coquette somme de 75 000 $.

Il ne s’agit pas d’un impôt, mais bien d’une retenue applicable à l’impôt sur les gains de capital. En gros, elle vise à faire en sorte que vous respectiez vos obligations en matière d’impôt sur le revenu aux États-Unis. L’IRS retient les fonds jusqu’à la réception et le traitement de votre déclaration de revenus aux États-Unis, après quoi le solde vous est remboursé.

Exceptions

La bonne nouvelle : il est possible d’atténuer, voire d’éliminer cette retenue d’impôt.

  1. La première exception concerne le coût de la propriété et les intentions de l’acheteur. Si la propriété est vendue pour moins de 300 000 $ et que l’acheteur a l’intention de l’utiliser au moins 50 % du temps au cours des deux prochaines années, la retenue peut être complètement levée.
  2. La seconde exception s’applique si vous obtenez un certificat de retenue fiscale de l’IRS. Règle générale, l’impôt à payer est bien moins élevé que la valeur des fonds retenus, puisque l’impôt est calculé en fonction de l’écart entre le prix auquel vous aviez acheté votre propriété (moins certains frais) et celui auquel vous l’avez vendue, tandis que les règles de retenue s’appliquent au prix de vente total.

Si vous croyez que vos obligations fiscales aux États-Unis s’élèveront à moins de 15 % du prix de vente, vous pouvez demander un certificat de retenue fiscale. Si vous en faites la demande à l’IRS suffisamment à l’avance, votre dépositaire légal peut retenir ce 15 % en entiercement pendant le traitement de la demande. L’IRS traite généralement ce type de demande dans un délai d’environ 90 jours, après quoi les fonds retenus vous sont restitués, moins tout montant dû à l’IRS. Cette façon de faire permet généralement d’accéder aux fonds beaucoup plus rapidement que si l’on doit attendre un remboursement de l’IRS.

Pour demander un certificat de retenue fiscale, il faut remplir la formule 8288-B et la transmettre à l’IRS avant la clôture de l’opération.

5. Le secret : la planification

Vous décidez de demander un certificat de retenue fiscale ? Ne tardez pas, c’est un long processus. Recueillez des renseignements sur la propriété, obtenez l’accord de l’acheteur et trouvez un dépositaire légal qui se chargera des procédures pour vous.

Si vous ne procédez pas de cette façon et que les fonds sont retenus au moment de la vente, vous ne pourrez pas accéder au montant correspondant à 10 ou 15 % du prix de vente tant que vous n’aurez pas produit votre déclaration de revenus et que l’IRS n’aura pas calculé votre remboursement. Il est important de savoir que bien que vous ayez droit à un remboursement, vous pourriez devoir attendre un certain temps. En effet, certains Canadiens disent avoir récupéré les fonds après quelques mois, tandis que d’autres ont dû patienter jusqu’à deux ans.

La vente d’une propriété aux États-Unis exige que vous respectiez un certain nombre de règles et que vous versiez des fonds au gouvernement. Si vous y mettez le temps nécessaire, vous pourrez vous assurer qu’une plus grande part des fonds reste dans vos poches et profiter d’un processus de bout en bout bien plus simple.

Comme toujours, il est essentiel de faire appel à des professionnels qui vous accompagneront tout au long de vos démarches. Pour commencer, faites appel à un agent immobilier expérimenté dans la vente de propriétés détenues par des Canadiens. Il pourrait aussi s’avérer indispensable de retenir les services d’un conseiller fiscal ou d’un avocat ayant une bonne expérience des opérations transfrontières.

1Consultez un conseiller financier, fiscal, juridique ou autre

RBC Bank désigne RBC Bank (Georgia), National Association (« RBC Bank »), une filiale américaine en propriété exclusive de Banque Royale du Canada. Elle est membre de la Federal Deposit Insurance Corporation (« FDIC ») des États-Unis. Les comptes de dépôt américains sont assurés par la FDIC jusqu’à concurrence du montant maximum prévu par la loi. Les produits et services bancaires américains sont offerts par RBC Bank. Les produits et services bancaires canadiens sont offerts par Banque Royale du Canada. Les comptes de dépôt américains ne sont pas assurés par la Société d’assurance-dépôts du Canada (« SADC »). RBC Bank, prêteur équitable.equal housing lender