Après avoir embauché un gestionnaire immobilier et trouvé un locataire pour votre propriété aux États-Unis, on pourrait croire qu’il ne vous reste plus qu’à profiter des revenus de location. Or, la propriété étant située aux États-Unis, un autre aspect doit faire l’objet d’une planification : les obligations fiscales.
Voici des lignes directrices à cet égard.
1. Situations exigeant une déclaration des revenus de location
Les résidents du Canada qui exploitent une propriété locative aux États-Unis sont assujettis à l’impôt américain sur leurs revenus de location si, selon les règles de l’Internal Revenue Service (IRS), la propriété est louée pendant plus de 14 jours par année.
Cette déclaration se fait au moyen du formulaire 1040NR de l’IRS. Pour produire une déclaration de revenus aux États-Unis, vous devrez obtenir un numéro d’identification de particulier contribuable attribué par l’IRS. Selon l’État où votre propriété est située, il est également possible que vous deviez payer de l’impôt sur vos revenus de location à l’État concerné.
N’oubliez pas non plus vos obligations fiscales au Canada. Les contribuables canadiens sont tenus de remplir un bilan de vérification du revenu étranger afin de déclarer les revenus de location de toute propriété située à l’extérieur du Canada dont la valeur est supérieure à 100 000 $.
2. Détermination du montant d’impôt exigible
Les Canadiens peuvent appliquer l’une des deux méthodes suivantes pour déterminer le montant d’impôt à payer sur leurs revenus de location d’une propriété aux États-Unis :
- Retenue de 30 % sur les loyers bruts
- Imposition des revenus de location nets
La première option est la plus simple : vos revenus de location bruts sont imposés au taux fixe de 30 %. Vous n’êtes pas tenu de produire une déclaration de revenus. C’est à votre locataire qu’il incombe de retenir le montant nécessaire et de le remettre en votre nom à l’IRS. Cette méthode ne permet pas de déduire les frais de location admissibles. Selon le cas, elle peut donc s’avérer coûteuse.
Pour appliquer la deuxième méthode, vous remplissez un formulaire 1040NR et vous y joignez l’annexe E dans laquelle vous fournissez les détails permettant de calculer vos revenus de location nets. Ces revenus nets correspondent aux revenus bruts, moins les frais d’exploitation de la propriété. Cette méthode exige plus de temps, mais elle peut être plus avantageuse si elle permet de payer moins d’impôt.
3. Déductibilité des frais de location
Si vous optez pour la méthode des revenus de location nets, vous pouvez déduire certains frais, notamment :
- Intérêts hypothécaires, le cas échéant
- Taxes foncières
- Amortissement
- Réparations et entretien
- Frais d’exploitation, comme les frais de gestion immobilière et les services publics
- Autres dépenses nécessaires, comme la publicité pour annoncer la propriété à louer
En règle générale, vous ne pouvez pas déduire le coût des rénovations à moins qu’elles ne soient nécessaires pour que la propriété puisse être louée. Si vous prévoyez demander une déduction pour ces dépenses, assurez-vous de conserver des justificatifs détaillés. Plus particulièrement, vous devez être en mesure de démontrer :
- en quoi consistait la dépense ;
- quand et comment elle a été payée, à l’aide de reçus, de chèques compensés ou de relevés bancaires.
Conservez tous les justificatifs relatifs à l’exploitation locative de la propriété, au cas où votre déclaration ferait l’objet d’un audit.
Envisagez le recours aux services d’un fiscaliste professionnel.
S’il s’agit d’une première expérience de location d’une propriété aux États-Unis, il pourrait être avantageux de consulter au préalable un conseiller financier ou un fiscaliste spécialisé en planification d’activités transfrontalières. Ces professionnels peuvent vous aider à mieux comprendre les lois fiscales qui s’appliquent aux revenus de location, tant aux États-Unis qu’au Canada, et à élaborer un plan de gestion des revenus avantageux sur le plan fiscal.
RBC Bank désigne RBC Bank (Georgia), National Association (« RBC Bank »), une filiale américaine en propriété exclusive de Banque Royale du Canada. Elle est membre de la Federal Deposit Insurance Corporation (« FDIC ») des États-Unis. Les comptes de dépôt américains sont assurés par la FDIC jusqu’à concurrence du montant maximum prévu par la loi. Les produits et services bancaires américains sont offerts par RBC Bank. Les produits et services bancaires canadiens sont offerts par Banque Royale du Canada. Les comptes de dépôt américains ne sont pas assurés par la Société d’assurance-dépôts du Canada (« SADC »). RBC Bank, prêteur équitable.
Un autre article de la série « Série d’articles informatifs sur la location de votre propriété aux États-Unis » :
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